전세 계약이 끝나기 전에 이사할 수는 있지만, 이사 날짜에 맞춰 집주인이 보증금을 바로 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 아직 약정한 계약기간이 남아 있다면 집주인과 중도해지에 합의하거나 새로운 세입자가 들어오는 시점을 맞춰 보증금을 반환받는 경우가 많습니다. 특히 새 세입자 중개수수료를 무조건 기존 세입자가 내야 하는 것도 아니므로 현재 계약 상태와 집주인과의 합의내용을 먼저 확인해야 합니다.
같은 ‘계약 만료 전 이사’라도 최초 계약기간이 남은 경우, 묵시적으로 갱신된 경우, 계약갱신요구권으로 갱신된 경우는 해지 방법이 다릅니다. 이 차이를 모르고 먼저 짐을 빼거나 전입신고를 옮기면 보증금 문제까지 복잡해질 수 있습니다.
아직 최초 전세계약 기간이 남았다면
예를 들어 2년 전세계약을 했는데 개인 사정으로 계약 종료 6개월 전에 다른 집으로 이사해야 하는 상황을 생각해볼 수 있습니다.
기간을 정해서 체결한 임대차는 특별한 사정이 없다면 약정한 기간이 끝나면서 종료되는 것이 원칙입니다.
계약서에 임차인이 일정 조건에서 중도해지할 수 있다는 특약이 없다면 세입자가 “다음 달에 나가겠다”고 일방적으로 통보한 것만으로 계약이 바로 끝나는 것은 아닙니다.
따라서 최초 계약기간 중 먼저 나가야 한다면 집주인과 계약 종료일과 보증금 반환일을 합의하는 것이 핵심입니다.
짐을 먼저 빼면 보증금도 바로 받을 수 있을까?
그렇지 않습니다. 계약기간이 아직 남아 있고 집주인이 중도해지에 동의하지 않았다면 세입자가 실제로 이사했다는 이유만으로 보증금 반환시기가 앞당겨지는 것은 아닙니다.
실무에서는 집주인이 “새로운 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다”고 하는 경우가 많습니다. 이때 새 임차인의 잔금일과 기존 임차인의 보증금 반환일을 맞추는 방식으로 처리하는 경우가 많습니다.
새 세입자와 중개수수료는 어떻게 처리할까?
새 세입자를 기존 세입자가 반드시 구해야 할까?
법적으로 기존 세입자가 반드시 다음 세입자를 구해야만 계약을 끝낼 수 있다고 정해져 있는 것은 아닙니다.
다만 최초 계약기간이 남은 상태에서 임차인 사정으로 먼저 나가려면 임대인의 동의가 필요한 경우가 많기 때문에, 집주인이 중도해지 조건으로 새 세입자가 구해질 때까지 기다리도록 요구할 수 있습니다.
이 경우에는 말로만 “새 세입자 들어오면 끝내자”고 하지 말고 새 임차인이 계약하면 기존 계약을 언제 종료할지, 보증금은 언제 반환할지를 문자나 합의서 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.
중개수수료는 기존 세입자가 무조건 내야 할까?
계약 만료 전에 나간다는 이유만으로 기존 임차인에게 새 임대차계약의 중개보수를 부담할 법적 의무가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
새로운 임대차계약에서 중개의뢰인은 기본적으로 임대인과 새로운 임차인입니다.
다만 최초 계약기간 중 임차인 사정으로 중도해지를 요청하면서 집주인이 “새 세입자 중개수수료는 기존 세입자가 부담한다”는 조건으로 조기 해지에 동의할 수 있습니다.
이 경우에는 법에서 정한 당연한 의무라기보다 중도해지를 위한 합의조건으로 보는 것이 맞습니다. 계약서 특약이나 별도 합의내용이 있는지 확인해야 합니다.
중도해지에 합의했다면 보증금 반환 조건을 남기세요
중개수수료 상당액을 기존 세입자가 부담하기로 하고 집주인이 조기 보증금 반환에 동의했다면 비용보다 더 중요한 것은 계약 종료 시점과 실제 보증금 반환일입니다.
- 기존 전세계약을 언제 종료하는지
- 보증금을 언제 반환하는지
- 새 세입자가 계약만 하면 반환하는지, 잔금일까지 기다리는지
- 기존 임차인이 부담하기로 한 비용이 정확히 얼마인지
- 관리비와 공과금은 어느 날짜까지 정산하는지
중도해지에서는 구두합의보다 종료 조건을 문자나 합의서로 구체적으로 남겨두는 편이 안전합니다.
묵시적 갱신은 언제 성립할까?
계약기간이 끝났다고 무조건 묵시적 갱신이 되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 제6조에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인도 계약 종료 2개월 전까지 갱신거절 의사를 통지하지 않았다면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 원칙입니다.
다만 임차인 측 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차에 적용되는 기준이므로 오래된 계약은 당시 적용 규정을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
갱신된 계약이라면 3개월 해지 규정을 확인하세요
묵시적으로 갱신된 경우
묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
다만 통지한 날 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
따라서 “문자를 보낸 날”보다 집주인이 통지를 받은 날이 중요합니다. 문자나 카카오톡으로 통지했다면 상대방에게 전달된 기록을 보관하고, 분쟁이 예상된다면 내용증명 우편 등을 이용해 도달 사실을 남기는 방법도 있습니다.
계약갱신요구권으로 갱신된 경우
임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약에도 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따라 제6조의2의 해지 규정이 적용됩니다.
따라서 임차인은 해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
계약갱신요구권으로 2년이 연장됐다는 이유만으로 임차인이 반드시 그 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다.
별도로 합의해 재계약한 경우
집주인과 세입자가 새로운 조건을 정하고 별도의 재계약을 한 경우에는 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사와 동일하게 단정할 수 없습니다.
이 경우에는 새로 작성한 계약서 내용과 갱신 당시의 합의를 함께 확인해야 합니다.
3개월 동안 임대료와 관리비는 어떻게 될까?
묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 갱신 후 임차인이 해지를 통지했더라도 3개월이 지나 해지 효력이 발생하기 전까지는 임대차계약이 계속 유효합니다.
따라서 월세 계약이라면 원칙적으로 그 기간의 차임을 부담해야 하고, 관리비 등도 실제 사용관계와 계약내용에 따라 정산해야 합니다.
반대로 3개월이 지나 계약이 적법하게 종료된 이후까지 단순히 새 세입자가 없다는 이유만으로 기존 임차인의 계약기간이 계속 연장되는 것은 아닙니다.
갱신 후 나가는 경우 중개수수료는 누가 부담할까?
묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 뒤 임차인이 법에 따라 적법하게 해지를 통지했다면, 이는 최초 계약기간 중 개인 사정으로 중도해지를 부탁하는 경우와 다릅니다.
법에서 인정한 해지권을 행사해 계약이 종료되는 경우 새 임차인을 구하기 위한 중개보수를 기존 임차인이 당연히 부담해야 하는 것은 아닙니다.
새 임대차계약의 중개의뢰인은 임대인과 새 임차인이므로 원칙적인 중개보수 역시 그 당사자 관계에서 부담합니다.
보증금을 못 받은 상태에서 먼저 전출하면 위험할 수 있습니다
주택 임차인의 보증금 보호에서 중요한 대항요건에는 주택의 인도와 주민등록이 포함됩니다.
보증금을 돌려받지 않은 상태에서 집을 완전히 비우고 전입신고까지 다른 곳으로 옮기면 기존에 갖추고 있던 보증금 보호에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 보증금을 받기 전에 이사가 불가피하다면 단순히 짐부터 빼고 주소를 옮기지 말고, 임대차가 실제로 종료됐는지와 임차권등기명령을 이용해야 하는 상황인지 먼저 확인해야 합니다.
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기를 확인하세요
임차권등기명령은 임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있는 제도입니다.
주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기가 완료되면 이사를 하거나 주민등록을 옮긴 뒤에도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 활용할 수 있습니다.
2023년 7월 19일부터는 관련 법 개정으로 임대인에게 임차권등기명령 결정문이 송달되기 전이라도 임차권등기 절차를 진행할 수 있도록 제도가 개선됐습니다.
다만 임차권등기명령 결정을 받았다는 이유만으로 바로 전출하면 안 됩니다. 실제 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사나 전입신고 이전을 진행하는 것이 중요합니다.
또 계약기간이 아직 남아 있는데 단순히 먼저 이사하고 싶다는 이유만으로 임차권등기명령을 이용하는 절차는 아닙니다.
새 집 계약금을 걸기 전에 보증금 반환일을 먼저 맞추세요
전세 계약 만료 전 이사에서 가장 곤란한 상황은 새 집 계약금과 잔금 날짜를 먼저 정했는데 기존 집 보증금이 그날 나오지 않는 경우입니다.
집주인이 “새 세입자만 들어오면 줄게요”라고 말했더라도 아직 새 계약이 확정되지 않았다면 보증금 반환일 역시 확정된 것이 아닙니다.
새 집 계약을 결정하기 전에 기존 집주인이 중도해지에 동의하는지, 기존 계약이 언제 종료되는지, 보증금을 실제로 언제 반환하는지를 먼저 맞추는 것이 안전합니다.
새 임차인이 이미 구해졌다면 새 임차인의 잔금일과 기존 임차인의 보증금 반환일을 같은 날로 조정하는 경우가 많습니다.
전세자금대출을 이용하고 있다면 새 집 계약 전에 대출받은 금융기관에도 먼저 확인해야 합니다. 중도이사와 전출, 기존 대출 상환이나 새 집 대출 실행 조건은 상품별로 다를 수 있기 때문입니다.
계약 만료가 얼마 남지 않았다면 비용도 비교해보세요
계약 종료까지 한두 달밖에 남지 않았다면 중도해지 조건으로 비용을 부담하면서 새 세입자를 구하는 것보다 계약 만료일까지 기다리는 것이 유리할 수도 있습니다.
반대로 계약기간이 많이 남았는데 반드시 이사해야 한다면 집주인과 조기에 합의해 새 임차인을 구하는 편이 현실적일 수 있습니다.
따라서 단순히 “중개수수료가 아깝다”만 볼 것이 아니라 남은 계약기간의 비용, 새 집 일정, 기존 보증금 반환 가능일을 함께 비교해야 합니다.
내 계약 상태부터 구분하면 답이 빨라집니다
최초 계약기간이 아직 남아 있다면 계약서에 특별한 중도해지 조항이 없는 한 집주인과의 합의가 핵심입니다. 중개수수료를 기존 세입자가 부담하기로 한다면 그것도 합의조건으로 명확하게 남겨야 합니다.
묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따라 갱신됐다면 임차인이 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
별도의 합의 재계약이라면 계약서 내용과 갱신 당시 합의를 함께 확인해야 합니다.
어느 경우든 보증금을 받지 않은 상태에서 먼저 전출하는 것은 신중해야 합니다. 이사 날짜를 정하기 전에 현재 계약 상태, 계약 종료일, 보증금 반환일 세 가지를 먼저 맞추는 것이 가장 중요합니다.
※ 안내
본 글은 2026년 8월 기준 주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제6조·제6조의2·제6조의3과 법제처 법령해석 09-0384, 공공기관의 주택임대차 안내를 바탕으로 작성했습니다. 중도해지 가능 여부와 비용부담은 임대차계약서 특약, 갱신 형태, 임대인과의 합의내용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 보증금 반환 분쟁이 예상되는 경우에는 계약서와 해지통지·합의내용을 기준으로 별도 법률상담이 필요할 수 있습니다.
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